Energimerking av bolig — gratis selv eller med rådgiver?

Kort svar

Energimerking har eksistert i Norge siden 2010, men mange møter den først når boligen skal selges og megleren ber om attesten. Da er det fristende å fylle ut skjemaet raskt for å bli ferdig. Denne guiden forklarer hva merket faktisk sier, hvordan du lager attesten riktig, og når det er verdt å bruke en fagperson.

Hvem må ha energiattest?

Energimerkeforskriften krever at boliger og yrkesbygg som selges eller leies ut, har gyldig energiattest. Når salget markedsføres, skal energiattesten være en del av markedsføringen, og i praksis legges den ved salgsoppgaven. For bygg med flere boenheter kan en attest for bygningen som helhet i noen tilfeller oppfylle plikten for den enkelte leiligheten. Store offentlige bygninger har egne krav.

Bor du i huset og ikke skal selge eller leie ut, har du ingen plikt til å energimerke. Men attesten kan likevel være nyttig som et utgangspunkt for å planlegge energitiltak, og den er raskere å lage når du ikke har tidspress fra en salgsprosess.

To karakterer — to ulike ting

Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter. Energikarakteren går fra A til G og er basert på beregnet levert energi — hvor mye energi boligen beregnes å trenge til oppvarming, varmtvann, ventilasjon og lignende under standardiserte forhold. Oppvarmingskarakteren vises som en farge fra rød til grønn og sier noe om hvor stor andel av oppvarmingen som kan dekkes av annet enn strøm og fossile kilder.

Det er ingen direkte sammenheng mellom de to. Et dårlig isolert hus med varmepumpe og vedovn kan få en dårlig bokstav, men en god farge. Et godt isolert hus med bare panelovner kan få en god bokstav, men en rød farge. Begge forteller noe viktig om huset, og kjøpere bør se på begge.

Beregnet, ikke målt forbruk

Energikarakteren er ikke basert på strømregningen din. Den beregnes ut fra byggets egenskaper: alder, størrelse, isolasjon, vinduer, ventilasjon og tekniske anlegg. Det betyr at to like hus får samme karakter selv om den ene familien bruker mye mer strøm enn den andre. Det er nettopp poenget — merket skal beskrive huset, ikke vanene til dem som bor der.

Det betyr også at karakteren er avhengig av at opplysningene er riktige. Har huset blitt etterisolert, fått nye vinduer eller varmepumpe etter at det ble bygget, må dette registreres for at merket skal bli riktig. Mange eldre hus får en dårligere karakter enn de fortjener fordi eieren bare oppgir byggeåret og standardopplysninger.

Lage attesten selv

Energiattesten kan lages på energimerking.no ved at du logger inn og registrerer opplysninger om boligen, tekniske anlegg og eventuelle utbedringer. Dette er gratis. Når registreringen er ferdig, får du en energiattest med energimerke og en liste med forslag til tiltak som kan gjøre boligen mer energieffektiv.

For å få et riktig merke bør du ha klart: byggeår og oppvarmet areal, opplysninger om etterisolering med tykkelse og år, vinduenes alder og type, hvilken oppvarming og ventilasjon som er installert, og om det er varmepumpe, vedovn, solceller eller andre tiltak. Har du fakturaer og dokumentasjon fra tiltak som er gjort, gjør det registreringen enklere og mer presis. Bruk tid på det. En time ekstra kan gi et merke som bedre gjenspeiler huset.

Er du usikker på en opplysning, er det bedre å velge det forsiktige alternativet enn å gjette for høyt. En attest som er litt for streng, kan rettes opp senere med dokumentasjon. En attest som er for optimistisk, kan derimot skape mistillit hos kjøpere og i verste fall bli et tema etter salget.

Steg for steg: slik registrerer du riktig

Det viktigste steget er nummer fire. Et hus fra 1975 som har fått etterisolert loft, nye vinduer og varmepumpe, er et helt annet hus enn det som ble bygget i 1975. Registreres bare byggeåret, beregnes huset som om ingenting er gjort. Det gir et merke som undervurderer huset — og som kjøpere vil se.

Når rådgiver lønner seg

En energirådgiver eller takstmann med kompetanse på energimerking kan lage attesten med mer detaljerte opplysninger enn den forenklede egenregistreringen. Det kan gi et mer korrekt merke, og en bedre og mer konkret tiltaksliste. Det lønner seg særlig for eldre hus som er oppgradert i flere omganger, der standardverdiene for byggeåret gir et for dårlig bilde, og for hus med uvanlige løsninger, som vannbåren varme med varmepumpe, balansert ventilasjon eller solceller. Det lønner seg også når du skal bruke tiltakslisten aktivt til å planlegge energitiltak.

Ved salg bruker mange takstmannen som uansett lager tilstandsrapporten. Spør om energiattest kan inngå, og hva det koster ekstra. Du kan også kombinere med Enovas gratis energirådgivning for å prioritere tiltak — se gratis energirådgivning fra Enova.

Hva det koster

Kilde: energimerkeforskriften og veiledning fra energimerking.no. Sjekk gjeldende regler før salg eller utleie.

Den viktigste kostnaden ved energimerking er ikke attesten, men konsekvensen av å ikke ha den. Har ikke selger lagt fram energiattest før avtale om salg er inngått, kan kjøper få laget en attest for selgers regning innen ett år. Det er en unødvendig utgift og en kilde til konflikt som er lett å unngå.

Tiltakslisten — mer verdt enn bokstaven

Energiattesten inneholder en liste med forslag til tiltak som kan gjøre boligen mer energieffektiv. For mange er dette den mest nyttige delen av hele attesten, fordi den gir en oversikt over hva som kan gjøres og omtrent hvor mye det kan bety. Listen er generell når attesten er laget med egenregistrering, og mer konkret når en rådgiver har vurdert huset. Bruk den som et utgangspunkt, ikke en fasit. Kombiner den gjerne med en tetthetsmåling og termografering for å finne de faktiske svakhetene — se tetthetsmåling og termografering.

Utleie av bolig

Kravet om energiattest gjelder også ved utleie. Leier du ut hele eller deler av boligen, skal leietaker kunne få innsyn i attesten. For mange utleiere er det en god anledning til å se på hvilke tiltak som kan gjøre boligen billigere å varme opp, noe som både gjør den mer attraktiv for leietakere og reduserer risikoen for klager på kalde rom og høye strømregninger dersom strøm er inkludert i leien.

Eksempel: to like hus, to ulike merker

To naboer har like hus fra 1978 på 140 kvadratmeter. Den ene har gjort lite med huset og registrerer byggeåret og panelovner. Huset får en svak energikarakter og rød oppvarmingskarakter. Den andre har etterisolert loftet med 20 centimeter, byttet vinduene i stua og installert luft-til-luft-varmepumpe. Han registrerer alle tiltakene med år og omfang. Huset får en vesentlig bedre bokstav og en bedre farge.

Når husene legges ut for salg samme høst, ser kjøperne to hus som ser like ut på bilder, men som har ulikt energimerke og ulik strømregning. Den andre eieren har ikke betalt for energimerket — men han har fått uttelling for tiltakene han gjorde, fordi han registrerte dem.

Ved salg: frister og konsekvenser

Lag energiattesten før boligen legges ut. Megleren trenger den til markedsføringen, og det er ingen grunn til å vente til siste øyeblikk. Sørg også for at opplysningene i attesten stemmer med salgsoppgaven og tilstandsrapporten. En attest som oppgir tiltak som ikke er gjort, eller som utelater kjente svakheter, kan skape problemer etter salget. Samme prinsipp gjelder opplysninger om varmepumpe og andre tekniske anlegg — se opplysningsplikt ved boligsalg.

Tiltak som forbedrer merket

Etterisolering av loft, vegger og gulv reduserer det beregnede energibehovet og gir ofte størst utslag på bokstaven — se hva etterisolering koster. Nye vinduer med lav U-verdi bidrar også, men er dyre i forhold til effekten på merket — se bytte vinduer. Balansert ventilasjon med varmegjenvinning reduserer varmetapet til ventilasjon. Varmepumpe forbedrer oppvarmingskarakteren, og kan også gi bedre energikarakter fordi levert energi går ned. Vedovn og solceller påvirker fargen.

Hvor mye hvert tiltak flytter merket, avhenger av utgangspunktet. Gulvvarme har vi omtalt særskilt i påvirker gulvvarme energimerket. Vår anbefaling er å gjøre tiltak fordi de gir lavere energikostnad og bedre komfort, ikke for merkets skyld alene. Merket følger med når tiltakene er riktige, og da får du gevinsten både på strømregningen og i attesten.

Påvirker merket boligprisen?

Det er vanskelig å isolere effekten av energimerket på boligpriser, fordi hus med godt merke ofte også er nyere og bedre vedlikeholdt. Flere i bransjen har vært skeptiske til hvor mye merket betyr i en budrunde i Norge. Det kjøpere legger merke til, er gjerne mer konkrete forhold: om huset har varmepumpe, om det er etterisolert, og hva strømregningen har vært. Et godt merke er likevel et salgsargument, og et dårlig merke kan bli et forhandlingskort for kjøper. Se også varmepumpe og boligverdi.

Som kjøper: slik leser du energiattesten

Ser du på en bolig, er energiattesten et nyttig, men begrenset dokument. Se først på hvordan attesten er laget. En attest laget med egenregistrering bygger på det selgeren har oppgitt, og opplysningene kan være mangelfulle eller optimistiske. Sammenlign med tilstandsrapporten: Står det at loftet er etterisolert, bør det stemme med det takstmannen har sett. Se deretter på oppvarmingskarakteren og tiltakslisten, og be gjerne om å få se strømforbruket de siste årene. Det sier mer om hva det koster å bo i huset enn bokstaven alene.

Et dårlig energimerke trenger ikke være et problem — det kan være et forhandlingskort og en mulighet. Et hus med svak karakter og god grunnkonstruksjon kan ofte forbedres betydelig med relativt rimelige tiltak, som etterisolering av loft og varmepumpe. Regn på det før budrunden, slik at du vet hva det koster å få huset dit du vil.

Hvor lenge er attesten gyldig?

En energiattest er normalt gyldig i ti år, men den bør oppdateres hvis det er gjort tiltak som endrer merket vesentlig, for eksempel etterisolering eller ny oppvarming. En oppdatert attest gjenspeiler huset slik det faktisk er, og gir et bedre utgangspunkt ved et senere salg. Har du gjort store tiltak siden forrige attest, kan det være verdt å lage en ny, selv om den gamle formelt fortsatt er gyldig.

Leiligheter og borettslag

I bygg med flere boenheter kan eieren av en leilighet i noen tilfeller oppfylle plikten med en energiattest for bygningen som helhet, forutsatt at den er utarbeidet etter reglene. Mange borettslag og sameier har derfor en felles attest. Spør styret eller forretningsfører før du lager en egen. Har bygget individuell måling av energi, kan det gi et bedre grunnlag for attesten.

Tiltak i riktig rekkefølge for best merke per krone

Vil du forbedre merket før et salg eller som del av en langsiktig plan, er rekkefølgen viktig. Start med det som gir mest per krone: etterisolering av kaldt loft og tetting av luftlekkasjer. Neste steg er gjerne varmepumpe, som både reduserer levert energi og gir bedre farge. Vinduer og utvendig etterisolering av vegger er dyre tiltak som gir effekt, men som sjelden lønner seg bare for merkets skyld — de bør tas når de uansett skal fornyes. Har du kort tid til salg, er loftet og en varmepumpe de tiltakene som realistisk kan gjennomføres og som kjøpere legger merke til.

Nye EU-regler på vei

EUs bygningsenergidirektiv er revidert, og endringene skal gjennomføres i norsk rett gjennom EØS-avtalen. Det har vært høringer om endringer i energimerkeforskriften, blant annet om kompetansekrav for dem som utarbeider attester og om innholdet i attesten. Reglene kan altså bli endret de kommende årene. Sjekk energimerking.no for gjeldende regler før du selger eller leier ut.

Vanlige feil

Relevante guider: strømforbruk i hus — følg pengene før du sparer.

Vår vurdering

For de fleste holder det å lage energiattesten selv — gratis — forutsatt at du bruker tid på å registrere riktige opplysninger om tiltak som er gjort. Bruk en rådgiver hvis huset er oppgradert i mange omganger, har uvanlige tekniske løsninger, eller hvis du vil bruke tiltakslisten til en reell plan. Og se på merket som en kartlegging av huset, ikke som et mål i seg selv: De tiltakene som gir lavere energikostnad og bedre komfort, gir også bedre merke.

Om kildene

Beskrivelsen av energimerkeordningen bygger på energimerkeforskriften, offentlig tilgjengelig informasjon om ordningen og høringsdokumenter om endringer i forskriften. Regler kan endres. Sjekk energimerking.no før salg eller utleie.

Vanlige spørsmål